2018-10-19

中国房企抛售求生 430万亿泡沫何以为继?

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中国房地产总市值超过430万亿人民币,是其去年GDP的5倍之多,泡沫化风险恐一触即发。(Getty Images)



正值中美贸易战白热化、经济成长趋缓之际,中国房市再次濒临崩溃边缘,几家大型房地产开发商都推出房价打五到七折求售,以求现金快速入账。据报导,中国房地产总市值超过430万亿人民币,是其去年GDP5倍之多,泡沫化风险恐一触即发。
9月及10月一般是中国房市的“金九银十”旺季。不过,今年“金九”销售情况冷清,到了“银十”更出现龙头开发商万科、恒大、碧桂园等“抛售求生”,甚至直接打对折销售。万科已把“活下去”作为基本要求,上市房企中泓股份因无法偿还到期债务44亿元,负责人王永红已“失联”。中国房地产界悲观情绪正蔓延。
跟踪31个城市的研究机构中国房产资讯集团(CRIC)的数据显示,在十一假期的“黄金周”,按建筑面积计算的房屋销售量较去年同期下降27%。“黄金周”是中国的房市交易高峰期。
尽管中国前70个城市8月份新房价格平均涨了1.4%,但分析师们表示,销售下滑意味着新一轮的降价已开始。
陷资金链断裂危机 房企抛售求生
根据万得资讯(Wind)数据,A136家上市房企总负债超过10万亿人民币;今年上半年中国上市房企,平均负债率达80%(即净资产仅剩20%),创下13年新高。
海通证券报告也显示,今年上市房企须偿还债务总额高达1,613亿元,是去年的2.3倍,下半年上市房企海外债券到期规模达565亿元,明年将激增至1,437亿元。
报导指出,由于北京当局已限制房企在海内外发债,不允许他们透过“借新还旧”偿还较大额度债务,令中国房市更加雪上加霜,指标上市房企纷纷传出冻结人事,或裁员减薪等消息。
因新成屋和二手房成交低迷,不少上市房企降价求售,像是万科在厦门推出的建案,从人民币500万元砍至278万到298万元,快打到五折;碧桂园也在十一长假期间祭出30%的降幅刺激买气,引来刚买房的房主砸石头抗议。
房价缩水 房主恐“资不抵债
今年房地产业遭遇寒流,纷纷降价求售,也引发房主“资不抵债”的危机感。
据《界面》报导,环北京的燕郊楼市去年为3万元人民币/平米,但去年限购令一出,燕郊房市成交持续萎缩,目前跌至1.5万元左右,在一年多内,房价已经腰斩。
今年不到30岁的杨波曾一度身家千万,“房价跌了一半,卖了连银行的尾款都还不上,不卖的话,每月还得还一万多元月供(房贷)。”他担心,断供(不缴房贷)又会影响征信记录。
专家表示,个人弃房断供的代价很高,不仅房子被拍卖,当房屋价值不足以还清欠款时,房主还将偿还余下款项。
前两年,银行业推出所谓“房抵贷”的金融商品,就是借款人以房产抵押作为担保,向银行申请的流动资金贷款,诱使许多家庭在名下房贷还未结清情况下又去购买第二套房。
除房抵贷之外,消费贷、首付贷、个人经营性贷款等产品,都成为房市杠杆资金的来源。
房产净值 占中国家庭财富近7
房产是中国家庭财富最重要的组成部分。据中国经济趋势研究院编制的《中国家庭财富调查报告(2017)》,全国家庭的人均财富中,房产净值占比为66%,城镇家庭占比更高。
从住房数量来看,平均而言,全国家庭自有住房套数平均为1.044套。
而家庭财富增长也主要来自房产。拿2016年这一年来看,中国居民的房产净值增长达17.95%,房产净值的增长额已占到家庭人均财富增长额的68.24%
20167月,深圳、南京、上海新房价格同比分别上涨41.4%35%33.1%
不过,家庭债务也因此变得突出。当年7月中国人民币贷款增量达4,636亿元,其中标明居民房贷的中长期贷款增量高达4,773亿元,占信贷总额的比重已经超过100%
据统计,中国家庭的“负债率”是58%,即家庭资产超过一半是应用来偿债的。而根据2017年中共央行《城镇储户问卷调查报告》数据,“个人房贷每年增速都在20%以上。”
房价剧降 多地房主抗议 售楼处被砸
近来多个城市传出房主抗议开发商降价抛售的消息,引起外媒关注。
英国《金融时报》日前报导,在上海,数十名愤怒的房主突然来到一处楼盘的售楼招待处要求退款,因该楼盘调降25%房价求售,从而引发了冲突,导致售楼处被砸。这些报导很快被删掉。厦门、贵阳等大城市以及一些中小城市也发生了类似的抗议活动。
以往,即使百业萧条的情况下,中国民众总相信房产是不会让财富付诸流水的资产。因为银行为了放贷谋利,会不断为泡沫化的房市注入资金;地方政府需要继续卖地以获得财政收入,就得营造房市繁荣景象。但如今荣景不再。
中国(共)当局对房市调控政策已从“去库存”转向“去杠杆”,而房地产商面临偿债高峰,房子不卖没有资金回来,最后被迫降价销售。
该报导称,房主们还冀望政府介入,以解决他们与开发商之间的纠纷,并调高房价。但是,当今房市的乱象岂不正是当局操纵市场的结果?
房市乱像 政府操纵市场所致?
中国主要城市的房价在2016年大幅上涨,曾经,许多人相信“房价永远不会跌”,排队买房、为求多买一栋房资格办离婚等现象喧腾一时。
中国经济专家何清涟曾表示,分析中国的房地产市场,已经不能只依靠金融地产的专业知识,因为那是一个权力之手不停介入并操纵的市场。
她还提到,“开发商、银行、炒房客、卖地的地方政府都在做房市。”
2015年的11万亿新增贷款,主要流向个人住房按揭贷款、基础设施、房地产行业。”何清涟举例称。
另外,房价收入比是国际上衡量房地产是否出现泡沫的通用标准。世界银行提出一个国家比较合理的房价收入比为4~6之间,意即住房总价是家庭一年可支配收入的4~6倍才算合理。
今年4月易居房地产研究院发布《经济环境与房地产研究报告》显示,北京的房价收入比是21.4、厦门是24.5,位居榜首的是深圳,比例高达31.7
中国社会科学院学者刘煜辉2016年也曾著文写道,“为了挽救经济杠杆,延滞风险的爆发,过去几年,中国()政府主要处理方式之一是驱动民众的储蓄承接地产商的债务,然后转化为房地产投资,藉以挽救地方财政危机。”
眼下,地方政府、房地产开发商、乃至一般百姓房主,均陷入债务泥淖中。
何清涟曾多次示警:中国房地产与金融系统是中国经济危机的爆发点,危机迟早会降临,不能确定的只是危机爆发的时间。

来源:大纪元

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