中国茉莉花革命: 中国房地产的泡沫化迫使巨额资金外流

中国茉莉花革命

2014-08-26

中国房地产的泡沫化迫使巨额资金外流

从去年下半年到现在将近一年,中国房地产的形势有两个特点,第一个是房价下跌,并且是全国普遍的下跌,过去是一线二线下跌,现在是普遍的下跌;第二个是销售量急剧的下降。据北京市的统计,自元月份到现在,北京房屋销售额下降滑超过80%,全国新建住宅成交量总体下跌47% 那么价格,我刚才提到了全国价格普遍下跌,有的地方为了促销“以价促量” ,希望降低价格得到高的销售额,他们甚至于折扣打到30%50%,极少地方折扣到80%,希望把房子卖出去,可是房子消售量还是没有提升。


今年7月份,第一线北京、上海、广州、深□的房价第一次出现双价下跌,也就是新房价下跌,二手房价格也下跌,这是过去没有过的。那么,过去曾经有过一个阶段,二手房价格提高,可是现在也下跌,甚至下跌60%,这是一个非常严重的一个现象。

过去几年,为了要限制房价上涨,北京当局采取了一个方法,叫做“限购政策” ,限制城市居民,有居民证的,限制你购买房子。你要购买房子,你只能购买一套,给你自己住。你要购买二套以上的房子限制你,第一个限制你购买的批准,第二个个限制你的贷款,提高你的自己的自付率,用这个办法来限制房价的上涨。可是,过去几年来这个方有没有效?看来没有效。

那么,为了要提高房屋的出售率,所以从去年到今年,在全国46个限购城市中,目前已有30个城市把“限购政策” 取消掉了。可是这个政策取消掉之后,并没有解决房子销售往上升的这个问题,同样还在下降。因为人们认为,“限购政策” 仅仅是限制少数的,想买2套、3套、和4套房子的人,并不能限制只买1套房子的人,对吗!所以你还是不能解决房价太高,买不起房子的问题。这是个最大的问题。

那么好,为什么前几年房价那么高,而现在急剧往下降呢?看不到有回头的可能呢?原因在哪里?原因还是房价太高。很多人买不起房子,既便是城里的人,打工的人买不起房子。

拿北京房价来讲它平均房价更是32,00元人民币一个平方公尺,买一个120平方公尺的房子要好几百万啊!可是北京市最低工资只有1,600/月,你想,你这一辈子不吃不喝也买不起房子。

那么其他像上海、天津、南京、厦门、福州、青岛和苏州等房价平均是1万至2.5-2.7/平公尺,可是当地的最低薪水收入在1,100-1,600元之谱,同样存在的问题房价太高买不起。这是第一个因素。

第二个因素,现在房贷收紧,不像前几年中央政府为了鼓励买房子,大量的贷款,你买2套,3套都可以贷给你。可是现在房贷收紧,不借钱给你买房子,原因何在?因为中央政府税收减少事,中央政府收入减少了,这是其一。

其二,中央政府背的债愈来愈增加,据统计,中央统计局所公布的数字,过去11个季度包括现在这个季度,整整3年,中国银行货出去的不良率贷款的比例急了剧往上升,没有看到能够下降的势头,钱借出去收不回来了。那么,怎么有可能一直借钱给你,让你买房子而钱收不回呢?所以中央银行下令贷款减少。这贷款一减少,销售量马上急骤下降,这是第二个原因。

第三个原因,盖得房子太多,盖的房子卖不出去还要继续盖房子。现在库存的房子有多少呢?有一个统计,有6,800万套房子,什么都准备好了,你立即可以有人去住。一家一户有三口人,有2亿人根本不要盖房子可以住进去。可是,中共当局为了发展房地产,为了让房地产的利润都让中共地方政府赚去,维持政府的运作,所以要不断的盖房子。现在走到了一个瓶颈,盖房子卖不出去。这么多的房子成了鬼城,空城,睡城,死城,哑城,哑雀无声,没有人,房子漂漂亮亮,所以这个现象非常奇特。

可是,现在中央政府不给钱,可是地方政府为了活命,还是要拼命的盖房子。全国有12个省区的156个地级市和161个县级市。调查发现,90%以上的地级市正在规划建设新城新区。此外,12个省会城市一共规划建设55个新城新区,有一个省会城市就要新建13个城区。由于服务业和配套设施跟不上, “新城热”很快演变成鬼城,空城""睡城""死城"

人们要问,盖房子究竟是为了什么?我们说“耕者有其田” 农民耕田有土地。“居者有其屋” 、“居者有其所” ,住房的人应该有他的房屋,至少居者有一个住所。可是,我们观察一下,这十几二十年来,中共盖房子的政策并不是这个目的,盖了房子不是为了让你住唉,而是为了投坟资获高额利润,是为了做买卖。一个房子可以周转几次,里边是空的,现在空了6,800万套房子还要盖房子,它的目的不是让居民有房子住,这样的做法就造成房地产泡沫化。泡沫化的造成将
使房地产走上破产的危机。

房地产破产的危机有好几个明显的特征表现出来了:成交量下降、房价下跌“打折甩卖” 、信贷收紧、库存太高鬼城林立、房企资金链断裂、房地产大佬看空。

房地产和建筑业是中国经济的重要推动力。分析师们估计,如果将水泥、钢铁、化工、家俱和其他相关产业考虑在内,这两个行业在国内生产总值(GDP)中的占比超过了20%

中国房地产持续下滑,造成两个结果,其一大量贷款收不回来,形成大黑洞;其二,造成大量失业。必将拖挎中国金融和经济。

中国人到世界各地购买房产和移民

中国大陆富豪和中产阶级,为了保护个人及家族资产,为了子女的教育,为了良好的生活条件,
最近几年不断的转移财产和移民到世界各地。

大量投资移民带走了大量资金。根据波士顿咨询集团的调查,2011年,个人可投资资产超过600万元的中国人在中国拥有约33万亿元的资产,其中2.8万亿的资产已经转移至海外,约占中国2011GDP3%。大量的资金转移,造成了中国资金的净流出。这个统计仅仅是2011年这一年,之后的几年资金的流出应大过于2011年的2.8万亿元之谱。

中国富人源源不断地携巨额资金到美国购买房子。据全美房地产经纪人协会78日发布的最新报告显示,在20134月至20143月一年间,中国富人在美购房总额达220亿美元(约合1,350亿元人民币),相比前一年的123亿美元(约合755亿元人民币),同比飙升近80%,占海外投资者在美购房总额的24%左右。

如今在美国的50个州,中国人已在44个州跻身当地外国投资客的前5名,在纽约、夏威夷排第二,在加利福尼亚排第三。

过去大陆买家海外购屋的目的,是为了移民或自住,但现在改以投资为主,主要原因就是大陆房地产价格过高,投机炒作的风险高而获利低,因此不如转战海外市场。

大陆买家现在有2大海外购屋趋势,包括越买越远,从东南亚转进欧美国家,近期大陆买家就首次超越俄罗斯买家,成为纽约曼哈顿公寓的最大买主。另外,微博、微信等社交网站也让大陆买家更便于购买海外房产,就算未亲眼看屋,也可透过社交网站了解资讯。预计,未来10年内,大陆买家购买海外房产的速度,将以每年20%以上速度成长。

钜额资金转移的原因之一是M2发行量太大

一掷千金的“土豪”气质是中国炒房客的一大特点,制造“土豪”的原因有很多,一个理由是人民币的超发。2008年末,中国广义货币供应量M2余额为47.52万亿元,目前M2已经达到了120万亿,在不到6年的时间里,增长了153%。无独有偶,据一项调查资料显示,到2012年,中国年收入25万、总资产在250万以上的家庭,占人口的23%

中二国“土豪” 们在美国买房产犹如买大白菜,总觉得比中国房价便宜。

货币投放量的巨额增长、中国富裕阶层人数的暴增、国家反腐政策越来越严,导致时下的中国,存在海外投资需求和移民条件的人越来越多,把资产配置向全球分散的意识也越来越强。

眼前我们看到的是中国房地产近于破产,而富有的中国人带着财富转移到海外,移民和投资到海。何时这些来自中国的资金何时有机会再转移回中国,投资到中国,这要取决于中国的政治和经济局势的变化和改善及世界格局的变化了。

房地产是经济的基础和龙头经济之一,在中共专制独裁体制下,发展房地产事业不是为居民服务,相反,其首先是为中共政权,尤其是为地方政府的财政收入服务,房地产的大部分利润被中共政府收括,这就必然产生腐败贪污,也必然使房地产泡沫化,最终破产。

发展经济一定要有制度的约束和配合,要有政治清明、司法独立、保护私有财产和严格财政收支等制度的配合,发展经济的目的是为了全中国民众的利益,不是为中共一党私利。发展经济要藏富于民,要使多数民众受益,要达到均富目标,不是让一部分人先富起来。

只有改变中国的经济现状和政治现状,流出去的资金才有可能再流回中国。

要达到上目标,中国一定要实行政治改革,推行宪政,保护人权,改变发展经济是为了维持中共政权,为了中共官员谋利的现状。只有在这个基础上,外移的资金才有可能转回投资中国。


来源:中国事务 / 伍凡