中国茉莉花革命: 田方:“以房养老”说易行难

中国茉莉花革命

2012-04-27

田方:“以房养老”说易行难

转发此新闻:


有人用“60岁前人养房,60岁后房养人”这句话,形象而生动地描绘“以房养老”
有人用“60岁前人养房,60岁后房养人”这句话,形象而生动地描绘“以房养老”

昨天,南京市民政局下发《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》,在养老保障方面,鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构,开展“以房养老”(也叫住房反向抵押,贷款人将自己的产权房抵押给金融机构,以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式)试点业务,使老年人基本生活有切实可靠的收入保障,不断提高老年人的生活质量。(4月24日《现代快报》)
有人用“60岁前人养房,60岁后房养人”这句话,形象而生动地描绘“以房养老”。许多美国人会在退休前10年左右为养老买房子,将富余部分出租。美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款,对象为62岁以上的老年人。芝加哥老龄化办公室发言人米切尔认为:“尤其是针对人群当中的老年阶层,这不失为一个既能建立友谊又能减少家庭开支的好办法。”


在加拿大,超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行,贷款数额在1.5万到30万加元之间,只要你不搬家、不卖房,房产主权不变,可以一直住到享尽天年,由后人处理房产时折还贷款。老年人可用这笔倒按揭贷到的钱给子女支付买房的首付,或旅游装修房屋等。除了美国、加拿大之外,新加坡、日本也是实施住房养老模式比较成功的国家。截至2011年年底,我国60岁以上老年人口达到1.85亿,占总人口的13.7%。如何养老已成为家庭、社会与政府共同面对的难题。那么,在欧美国家盛行30多年的“以房养老”模式,真的靠谱吗?在国内能否水土相服?


“以房养老”只是个梦想而已。首先,住宅用地的使用年限一般只有70年,《物权法》虽规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但按照《城市房地产管理法》“......经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金”的规定,“自动”并不意味着“无偿”,还得“依照规定支付土地使用权出让金”。


否则,“土地使用权将由国家无偿收回”。其次,除了法律、法规上存在诸多问题外,“以房养老”的最大阻力,主要是房地产市场畸形。只有当房地产的价格能够真实反映房地产的价值时,“以房养老”才能成为我们未来养老的一个较好选择。”第三,一辈子好不容易还完按揭、老了还要跟银行“倒按揭”过活,叫人情何以堪?


某君的话颇具代表性:“老年人不讲究什么高生活水准了,有多少就花多少。如果把房子抵押出去,钱倒是宽松了,但这不是在吃老本吗?落到最后,钱花了,房子也没了,那还能给儿子留下点什么啊?”其实,早在2006年,全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对“住房养老”成立课题组进行调研,选择大城市做试点,等到运作成熟后向全国推广。


民政部近日表示,鼓励各地探索“以房养老”等养老新模式。中宏保险和零点研究咨询集团推出的中产家庭养老规划调查也显示,54%的中产家庭表示愿意接受“以房养老”方式。但是,说易行难。2006年,上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式,但由于长期乏人问津,最后不得不停办该业务。
在中国公共财政无力兜底所有养老问题的情况下,“以房养老”不啻为解决养老难题的积极补充。这一点几成共识。但我以为,“以房养老”可以作为养老的一种补充形式,但作为主要方式不可取。


事实上,在任何国家任何时候,“以房养老”只是养老体制的“补充答案”,而非“标准答案”。同时,运作“以房养老”模式需要一个成熟稳定的市场,至少不是需要政府经常予以调控的市场。一些发达国家之所以能推行多年“以房养老”,并已成为老年人养老的重要和常规模式之一,与其有完善的金融贷款、担保机构、资产评估等机构及个人的信用系统完善健全有关。BBC



转发此新闻: