2016-10-30

中国房地产泡沫有多高?

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中央政府这回是真怒了,掀起了「十一」房地产调控风暴,督战16个城市地方政府在国庆黄金周里加班加点,出台各种调控房地产政策。


每当大事临头,官员们玩急就章,往往就会闹笑话。年初的股市「熔断」,就臭名昭着一回,4天就收回了。但这并不妨碍在楼市中一再玩弄。

政府玩熔断 直接定价好了

比如先前有地方为控制地价上涨,搞土地拍卖熔断,拍卖价格超过限定价格就熔断、就流拍。结果,一些实力不济的开发商纷纷玩这一招,我拿不到地也不让你拿,大家一起熔断。于是土地供应减少,反而使房价名正言顺地上涨。

在「十一」风暴中,东莞市也玩了一番熔断,美名曰「备案」:开发商卖房要先到政府部门备案一个价格,如果不备案,或者销售价格与备案价格相差上下15%,就熔断。东莞文件称,要对所谓违法企业「依法予以查处并责令整改」。可是,东莞政府出此违反市场原则的文件,依的是哪部法律?凭的是什么实施处罚?若如此,何必还要改革开放?何必还要企业和市场?直接回到30年前好了,政府直接定价好了。

地方阳奉阴违 国务院干脆来狠的

路人皆知,房价大涨,原因只有一个,就是钞票多了。而能印票子的人,只有中央政府一家。票子多了,政府高兴吗?这就要看哪一级政府了。

地方政府当然乐见多多益善,因为它们太依赖土地财政了。地方政府通过经营土地可获得3部分收入:土地出让金、与土地出让相关的各种税费收入、以土地抵押为融资手段获得的债务收入。仅土地出让金,1999年到2015年这17年间,全国土地出让收入总额约27.29万亿元,年均1.6万亿元。而一旦房地产市场出现大波动,依靠房地产的几十个行业都将受到祸害,甚或导致大量失业,令中国人财富严重缩水,最后中国实体经济崩溃。

那么,地方政府就不怕房地产泡沫破裂吗?不怕金融危机吗?怕,但天塌下来有大个儿顶着,有中央政府戳着。地方官任期5年,任后留下的烂摊子关我屁事,谁管他洪水滔天。

而在中央政府,不仅有长远的经济稳定的责任,在当下,中国刚刚加入SDR(特别提款权),人民币正式成为全球流通货币,在其他国的外汇储备中,人民币配置比例高达10.4%,这对人民币是一个巨大的需求量。只有人民币不贬值,保持汇率稳定,他国才愿意在国家外汇储备中配置人民币资产。所以,中央政府是不大愿意做大房地产泡沫的。

但地方政府不这么想:房地产来钱快,当然最好高潮不断,最好房地产连续高涨个两三年,通过卖地,直接把30万亿元地方债都清零了。于是,16个城市出台房地产调控政策时都留了一手,表面上看繁花朵朵,但背后,真正有效打压房地产的扩大土地供应,大家谁也不回应。

你们不是阳奉阴违嘛,国务院干脆来狠的,发布房地产调控意见,其中一条甚狠:允许商业地产改变属性,做成住宅和公寓,水电费用按照民用住宅标准执行。这下子,不用批土地、不用建高楼,办个手续、装装修修就可以了,住宅市场凭空多出了大批供应量,房价焉能消停?但是,可以想见,地方政府会在审批环节设置障碍,继续阳奉阴违。

房价收入比 中国24.98美国3.37

如果将房产当作投资品看,必须要依据3个属性来度量房地产是否出现泡沫。3个主要指标是:房地产投资占GDP(本地生产总值)比重、房价收入比、租售比。

内地房地产投资占GDP比例一直很高,2013年是14.8%2015年为14.18%。「房价收入比」是指住房总价与居民家庭年收入的比值,用于判断居民住房消费需求的可持续性。据资料,在全球102个可统计的国家或地区中,中国为24.98,位居世界第6;美国为3.37,位居第99。「租售比」是住房售价与月租赁价格的比值,国际标准通常为11001200,目前内地房屋租售比排名前20的城市这一指标均高于1300,其中第一名是深圳的1732,第三名北京为1625,第五名上海为1607

1960年以来,房地产投资占GDP比例高于6%的国家,其房地产泡沫最后都归于破灭。当年日本房地产泡沫破灭时,房地产投资占GDP比重也不过是9%;而美国次贷危机爆发时,这一比例达到局部峰值6.2%

中国14.18%,有点恐怖咧。

来源:明报





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1 条评论:

匿名 说...

土地是稀缺资源,应该按照人头或者家庭平均分配,不应该市场化。这就好像高等教育,一流大学的录取名额,如果市场化,就直接竞拍算了,谁出钱多录取谁。这样就完全丧失了社会的公正性啊!

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