2016-08-20

疯狂的开发商 炒房炒到小县城

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利令智昏下,据说中国韭菜们的记忆只有短短七秒钟。这边伤痛未好,那边巨大的利诱又让人奋不顾身。

无数开发商和投资者还在上一波限购导致的三四线城市鬼城空城陷阱中无以自拔,新的「风口」又引得健忘的后来者趋之若鹜。这次风口是不限购的环大都市圈。媒体报道说,炒房已经炒到了距京100公里外的小县城。

开发商和投资者在上一波限购导致三四线城市鬼城陷阱中无以自拔,新的不限购环大都市圈又引得健忘后来者趋之若鹜。

宽松货币水漫金山,堵住这边涌向那边,所到之处,资产的小船水涨船高,很多人就以为自己脚下的大陆版块也抬升了,甚至有极个别人梦想抬升到和一线城市一样高。

无知的不止是个人投资者,还有大量大开发商。经济观察报2016818日《一线房企围猎环京楼市》让我们管窥其中的疯狂:

「从2013年左右,众多一线房企手握资本大棒,在北京及环京地区策马围猎,四处出击。截至目前,已经有一大批开发商在环京地区通过各种方式取得据点安营扎寨,比如万科、绿地、碧桂园等;还有一批在冲锋陷阵的路上,比如恒大、融创等。一线房企不断涌入,让这一地区竞争更加白热化。

「无论万科员工在香河被打和旭辉在大厂拍地资料被抢,还是恒大三次举牌廊坊发展和与环京楼市相关一系列并购、收购事件,其背后是开发商对土地的饥渴症与日益减少土地资源的反映,也折射出这一地区令人眼馋的市场空间。

「众多房企纷纷围猎环京楼市背后是整个地区持续火爆的市场,尤其是燕郊、大厂、香河和固安等几个北京较近的县市,房地产火爆情况超出许多人的预料,成为开发商不断涌入的一个重要原因。」

我曾写过文章《空城是业主、开发商和政府无知共振的结果》。那边厢,大开发商抢地,老板命令说:市场那么好(钱那么多,人那么傻),还不赶快安营扎寨?!这边厢,个人投资者说,大开发商也入驻,所以那里有价值。政府官员呢?乐得半遮半掩,不时放这个风那个风,给市场一点朦胧美。朦胧美更具诱惑啊!反正任期有限,长则五年短则三两年,政绩和灰色收入是他的,买单是开发商和投资者的。

有人说:新机场周围加产业群,固安并不差,对了,恒大入主廊坊发展,也是看好这一片区域,华夏幸福中超主场三年内进固安,瞧好吧!现在1.6万,年底你在(再)看。

我说:买房你只看年底?尤其是一手房?你这是炒股啊哪里是买房!!

又有人说:关键已经赚了很多了,难道还能回去原来的价格?

我说:等二手时代,你看看是不是有价有市。当年三四线城市也一样,疯涨,然后,然后就没有然后了!当年股市也一样,疯涨,然后,然后就没有然后了。

(货币大水来时,大家都以为自己可以乘长风破万里浪,不知道退潮时,资本的小船说翻就翻。)

还有人说:固安和香河的确不是太看好,但是童大焕把大厂固安香河并列,真是不懂地理了。(大厂离北京市新政府仅一河之隔。)

我说:你知道老子说的「鸡犬之声相闻,老死不相往来」吗?和市政府一河之隔,市政府就是它的菜?你知道西安曲江南湖「共享一湖水」的湖东和湖西是什么区别吗?

更有人用小人之心度君子之腹搞诛心之论:合作的地产商谈崩了么......被另几位「地产学者」抢到合作了所以索性唱空一下?

我当仁不让回击他:你这种小人之心活该输个底裤精光,我堂堂正正拒绝合作邀约,根本不谈一分钱条件!(20156月,是固安某大开发商的代理商主动邀请我搞团购,我不谈条件一口回绝。「谢谢。环北京地区除了燕郊我都不看好。所以恐怕只能以后寻找别的机会。」「燕郊也还要看地段。」「以后吧。你说的这一切我都明白。但是我更清醒的是,不管房子有多好,不管开发商多牛,不管今天多火热,到二手房的时候、到真正入住的时候就歇菜了。因为有一个无法逾越的东西,那就是通勤时间。我想提供给顾客有终极价值的东西。有些可能你一时半会不一定会理解,比如时间决定空间价值。」......

当你还在以恒大为自己的无知和贪婪背书的时候,兽爷《许老板背后有人》(2016-08-18)告诉你一个真实的恒大:

「恒大2015年的销售净利润率已经从前一年的16.09%下降到12.94%(大焕注:这个利润率已经远远赶不上一个市场上最最初级的房地产投资人了),资产负债率则从前一年度的77.61%攀升至81.22%,净负债是其息税折旧及摊销前利润(EBITDA)10倍,这样意味着什么?意味着恒大挣的钱也就勉强偿付利息。

「恒大还有两个特别不稳定的因素。一个是矿泉水、粮油和乳业等板块的亏损问题,另外一个就是土地储备的优化问题。

「标普今年48日对恒大的长期企业信用评级从『B+』下调至『B-』。他们近期又称,如果这家地产公司财务指标继续恶化,可能会将恒大评级从目前的『B-』进一步下调。

「这显然是一家销售额过几千亿、高速膨胀却四处漏水、不断下沉的大船。从去年开始,谨慎的金融机构已经不借钱给恒大了。」

中国最好的开发商大概也就是万科,万达,绿城这三家。但若要论哪一家真懂城市化,我看没有一家。万科以管理致胜,且不多谈。万达以最充分吃透官员的政绩需求致胜,平均两年半迅雷不及掩耳建成一座万达广场,最充分满足官员短期政绩需求,所向披靡。但王健林「占领每一个物理空间」的雄心壮志,终于自己改写了「万达广场就是城市中心」的历史,并且使万达百货一半关门。绿城是全中国房子盖得最好的开发商,据说宋卫平那是相当的有情怀(当然在房价中收取高品质溢价那也是毫不含糊的),绿城股份转让给孙宏斌以后,有一次绿城一个客户要退房,孙不肯,听说宋还亲自给孙打电话,声泪俱下说这个客户是他的恩人,现在遇到资金麻烦了,要孙无论如何帮忙退房。我听到这个故事也感觉到好笑,不懂城市化,情怀顶个屁用啊!盖的房子拿的地大多在城市外部的犄角旮旯,这才导致公司被迫出售,也才导致客户遇急难时不是二手加价卖掉而是乞求开恩退房!

房地产野蛮生长的时代过去了。但每一波小小的浪花,都有人认为自己是弄潮儿;每一个风口出现,都有人认为自己长了一双翅膀。

来源:东方日报 / 童大焕 独立学者




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