2016-06-05

地王疯狂 当下楼市最大的秘密

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一线城市郊区地王疯狂。有人在忽悠房价因此暴涨。但如果仔细分析一下这些地王,可能会让人脊背发凉。

几十年的洗脑教育,总有相信政府是全心全意为人民服务、真心实意想降低房价的人。却不知道,政府,银行,国企,关键时刻打的是谁的算盘。

一个可以确定的基本判断是:这些地王不管有多么不合常理与逻辑,地王背后的资本都不傻。他们比普罗大众聪明多了,掌握的信息和资金也多多了。了解一下地王背后的资本,比地王本身更让人吃惊。

智谷趋势转载刘晓博《深圳新地王,谁才是深藏不露的真买家》时改了标题为《当下楼市最大的秘密:所有地王都是「一家人」》并加了按语「智谷君语」:

2016年)5月份中国共出现69宗『地王』,可谓不折不扣的疯狂地王月。从上海到深圳,央企出手阔绰,令人瞠目结舌。昨天(62日)深圳冒出的新地王,表面上讲述的是一个『新故事』,拿下土地的居然是两家名不见经传的企业。但经过层层挖掘,你才会发现当下楼市最大的秘密:所有地王原来都是『一家人』。」这「一家人」是哪家人?深圳(龙华)的新地王,跟上海刚刚诞生的「周浦地王」和「顾村地王」一样,后台都是实力雄厚的央企!

有人说,目前市场的地王制造者基本都是「上市公司+国企」。

本轮地王有多疯狂?以最典型的北京延庆为例。

62日,延庆一地块出让,最终天润诚泽(一级开发)以10.425亿元的总价取得。楼面价4.3万,是当地房价3.5倍。这已经不是传统地王的「面粉贵过面包」可以解释。

位于北京西北部的延庆对于北京来说,已经是鸟不拉屎的地方。我从地图上拉了条直线,从复兴门到延庆最近的县界,50公里,直线距离哦。百度曰「县城距北京德胜门74公里。」按我的超级大城市化理论,北京再怎么疏散市中心人口,再怎么搞京津冀一体化,都跟延庆无关。延庆最有才最有钱的人只会削尖脑袋往外跑,北京乃至全中最有钱最有才的人却几乎一个也不会想往延庆去。

该区域二手成交情况并不活跃,2016年前5个月商品住宅(不含保障房与自住房)仅成交33套,成交均价1.2/平方米左右。别墅产品更是仅有9套成交,均价1.3/平方米。全延庆历史上,别墅单价超过2万的只有37套,普通住宅单价超过2万只有1套。超过3万的历史只有3套,历史最高别墅单价3.6万。(http://www.yinhang123.net/fangdichang/78258.html

如果延庆地王的楼面价4.3万是合理的,届时要卖6万才保本。按北京三四环房价至少应该是延庆房价6倍(现有价格比较)计算,两年后延庆地王卖6万,北京三四环所有新房次新房至少要卖36万一平米才合理!

再往下看,这么离谱的价格,举牌资本为什么志在必得?

卢俊《楼市中的真流氓出现了?》给我们分析了一个侧面:

2015年至今,信达地产通过公开招拍挂新增9宗地块,其中7宗是地王:广州天河地王;合肥滨湖地王;上海新江湾城地王;深圳坪山地王;杭州单价地王和总价地王;然后就是今天的上海顾村地王。

「信达资产管理公司正是财政部创建的,也是最近在香港IPO成功凑集25亿美元的受益方。基于总资产规模,信达比任何一家中国信托公司超过15倍。

「在过去的3年半时间里,除了从银行和其它金融机构那里购买坏账,信达还一直直接从非金融企业那里购买囤积不良债务资产。

「信达的招股书显示,60%的不良应收账款可归类于房地产部门。

「这里释放了两个让人不安的讯号:第一,房地产资产在行业报表里已经属于不良资产;第二,但是财政部却授权信达大肆购买这样的不良资产。

「但是作为企业,不论怎么样都能盈利,信达能够这样大肆拿地投资企业的底气来自于异常低的借款利率。信达在财政部的授权下,激进拿地,炒出大量的地王项目,然后仰仗着不可思议的低息利率来苦苦支撑着盈利模式。

「寻找合作伙伴,给予他们不大的股份但是绝对大的权力手段,让他们操盘,信达只负责输送血液,让一个个地王变成真的楼王高价卖掉。

「所以是不是可以理解为:当下:这个行业需要创造一个个地王,然后高价的变现,不论真的赚不赚钱。信达是流氓么,好像只负责制造楼王,不负责生产销售,甚至连是否盈利都不在乎。」

这个分析只提供了两个有用信息:一是屡造地王的信达的财政部背景和非房地产专业背景,二是它收购了大量房地产不良资产。但对于地王的未来前景,这个分析是略显粗糙和失之简单的。也许,地王的目的,是醉翁之意不在酒,就像过去一些开发商,先在四周大量囤地囤房,然后举出一个小面积单价地王,然后趁机高价出货。至于地王本身是否赚钱,并不重要。

当年石油大王玩艺术收藏也是这么做的。 1985年,美国西方石油公司董事长哈默访问中国时,将陈逸飞的一幅油画《家乡的回忆──双桥》当作礼品赠送给邓小平。轰动一时。周庄和陈逸飞同时一鹤冲天。在此之前,哈默已大量收藏陈逸飞的作品。

问题是,陈逸飞的作品有他的艺术价值在。我们今天的一些远郊区地王则纯属炒作。而炒作的目的,恐怕已经不是传统开发商的围魏救赵声东击西卖一点房子那么简单,也许在大的国有资金和地方政府合谋下,下着一盘更大的救地方政府、救银行不良资产的大棋!虽然本人素来讨厌阴谋论,但信息不对称加上以往的种种猫腻,不能不让人生发联想。

自称「财经谎言揭露者」的路瑞锁《地王背后有一个大骗局? 》这样写道:

「还记得前几天中央媒体之前警告过地方政府和开发商不要联手推高房价的文章么?

「这些价格离谱的『地王』,很有可能就是地方政府为了力保房价而玩出来的烟雾弹。

「早在2014年,当时大城市房地产价格刚刚有见顶迹象,《华夏时报》的记者,就曾经在新浪房产微信频道报道过地方政府与央企国企联手推高房价的猫腻:市场冷淡时,政府会让国企出面拍地托市,拍出高溢价,其实还是左手倒右手,做表面文章,政府真正拿到手的土地收入不多,赚的只是财政银行卡上的流水而已。上述深圳房企投资发展部人士透露,有时地方政府也会通过拍高价地,事后返还开发商的模式,来拉高区域地价。

「有些企业之所以能承受地王的高地价,是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造,地价返还金额更可高达80%以上。深圳金鹰地产营销总监林晓华表示。

「湖南省房地产协会首席经济学家王义高告诉记者,一些定向出让的土地,实质上早已锁定开发商,在招拍挂环节,可以一直拍下去,直到拍到为止,反正超过双方约定的价格而多花的钱,最后政府都会返还给开发商。

「我亲自签过这种合同,即在拍卖前,协议中明确规定,若拍卖超出合同约定价格,则政府须连本带利息返还给开发商。深圳某上市房企投资发展部人士告诉记者,通过土地出让金返还方式,降低了开发商拿地成本,政府赚到的更多是投资和就业,以及银行账面流水。

「按现行做法,土地出让金收取后,除上缴上级财政部分,剩余支出使用完全由地方政府负责,国土部门无权干预。由于土地出让金收益管理处于法律空白状态,没有明确的法律规定,也没有相应的约束,始终游离于公众监管之外。除接受一些力度不大的审计外,大多封闭运行。

「由于开发商在拍卖前只缴了保证金,多出的土地溢价不需要缴,只需私下重新改合同。『反正财政进账多少,也没人查,财政只需按合同收钱即可。』

「这种手法有十多年了,已经很普遍,土地出让环节是腐败高发区。上述深圳上市房企投资发展部人士说,对于分管的官员都要送礼,具体金额看项目大小和利润,如果开发商赚1个亿,送出去一两千万也无所谓。」

在《一线楼市终于也进入了局部泡沫时代(2016523日)》一文中,我点了郊区地王的名:「今天,当全国限购城市只剩了北上广深和遥远的旅游城市三亚,当天量货币放水加上资金无处可去迅速助推环大都市圈和一些二线城市房价暴涨,以及一线城市郊区无根的天价地王频出,我要说,一线城市、环大都市圈、局部二线城市,也开始进入了局部泡沫时代!」

通过以上分析,有三个感想:

一,地王是大人物玩的把戏,普通老百姓信息不对称,看不懂,最好的办法是以不变应万变,不跟风。谁要跟风,多半会成为「为国接盘」的接盘侠。当然,你若志在做「侠之大者,为国为民」的接盘侠,是个人自由。

二,几十年的洗脑教育,总有相信政府是全心全意为人民服务、真心实意想降低房价的人。却不知道,政府,银行,国企,关键时刻打的是谁的算盘。

三,即使在互联网透明化时代,信息仍然严重不对称,政府仍然掌握80%上的信息。掌握信息者,总想利用信息垄断为自己谋私利。地王现象如此,安庆徐纯合案如此,北京雷洋案也如此。这是一种近乎本能的冲动。这就要求人们有大海捞针般打捞真实信息的精神,你捞一点,我捞一点,这个社会才会逐渐透明一点。任何人资源、时间、能力都有限,不能保证所打捞分析出来的信息都是对的,但滴水成涓,百川归海,总有「四面包抄成全息,百川归海遮不住」的那一天。

来源:东网 / 童大焕 独立学者



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