2016-03-11

中国楼市自取灭亡

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一五年深圳的房地产市场异常火爆,全年房价涨54%。今年刚过两个月,上海、北京及深圳同时火爆起来,买家在抢房,致房价飙升。深圳房价今年一个月就涨75%。北京、上海、南京及苏州等城市房价上涨也是如此。从这两个月情况来看,不仅房价快速飙升,销售也大增。

一、二线城市的房地产杠杆率之高、炒作及价格之疯狂、已不下于去年六月泡沫破灭前的股市。

政府乐见楼价狂飙

面对这现象,官员暗中窃喜,尽管口头上会说几句不痛不痒的话,要稳定当地房价,但见房价飙升,就知道GDP上去,土地财政有救。

因此,没有哪个城市会真正推出政策稳定房价,不到泡沫真正破灭,官员还是会说房价升得快,但风险可控。

这次一线城市及部分二线城市房价飙升,与以往不同,完全是政府过度宽松的币策及场外杠杆资金推动的结果。内地「杠杆上的房地产市场」与去年泡沫破裂前的「杠杆上的股市」如出一辙,若还认为风险可控,最后只会让泡沫破灭。

一、二线城市的房地产价格突狂飙,于今年一月份银行信贷增长2.54万亿元人民币的数据上可见一斑,这是历史上 最高月份?九年一月录8,900亿元人民币的2.8倍。一月份社会融资总额增长3.42万亿元人民币,按月增长1.61万亿元人民币。资金大量涌出并没有 流入实体经济,而是涌入房地产市场。官员辩称一线城市房价狂升不是宽松币策的结果,真可笑!

据报道,目前这些城市的房地产市场的场外配资规模已超过1万亿元人民币以上。公开资料显示,整个中介行业通过场外配资实现的购买住房总额已超过1万亿元人民币。

还有报道指出,在这些房价疯狂的房地产市场,有三成买家是借助于中介公司杠杆完成交易。目前各种首付贷款已可将 首付降到5%,即杠杆率可放大到20倍。部分贷款产品甚至提供契税借贷。就目前这些一、二线城市的房地产市场的情况来看,其杠杆率之高、炒作及价格之疯狂,已经不下于去年六月中旬泡沫破灭之前的股市。

房地产市场的疯狂,不仅显示更多的高风险投资者涌入市场,场外配资疯狂,还显示不少房地产投资者及一些财富管理公司自买自卖,把银行资金套出,之后不少人随时准备弃房而去,因他们早就把自己所期望的资金与收益从银行套出来,这样房地产价格岂能不疯狂飙升?

严查配资讲多过做

人行和中银监等监管机构,正密切关注这些城市房地产市场融资风险,并拟推出措施,打击房地产中介机构、开发商、小额贷款公司及P2P网络金融平台,为买家提供购买住房首付贷款的行为。此外,监管部门将要求商业银行对住房贷款申请进行严格审查,若首付资金来自高杠杆类融资贷款,要拒绝借出住房按贷。监管部门还将要求银行加强房贷压测。

监管政策几时出台难以估计,可能等到房地产泡沫破灭,内地还在研究应对方式,就如去年股市一样。另方面,若政府不能通过严厉税收杠杆对住房疯狂炒作进行遏制,把住房的投机炒作及消费区分开,严格去除住房炒作的赚钱效应,这些城市的政府想通过以往失败的住房限购政策,以及银行信贷差别化的信贷政策,来防止或遏制疯狂炒作,几乎不可能。

势必重蹈股灾覆辙

只要房价在上涨,特别是疯狂飙升,投资者就有办法突破这些限制。场外配资的加杠杆也可轻易突破信贷差异化的防火墙,驱使低收入或没有稳定收入的高风险投资者入市。这种情况比美国次按危机爆发前还要严重。若内地对一线城市房价疯狂飙升仍坐视不理,「杠杆上的房地产」 也会走上去年「杠杆上的股市」之路。

来源:东方日报 / 易宪容 青岛大学经济学院教授



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1 条评论:

yuhe dai 说...

再把老百姓的财产蒸发一下。

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