2016-03-05

中国房市正重复股市疯狂

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中国房市再起疯狂,2015年,深圳全年房价涨幅超过48%,且仍在继续上涨中,北京、上海等一线城市房价也持续上涨,南京、杭州、苏州等核心二线城市也紧随其后,频现排队疯抢的购房热潮,久违的抢房现象再度出现,如何看待当下的房价走势,也成为了令人感兴趣的问题。

一线城市房价走向全面离谱,料房市泡沫在疯狂中破灭之时,也是整个大陆房地产估值体系彻底破产之时。

中国房价的上涨,从近期来看,离不开政府的助推,在去年12月召开的中央经济会议上,「去库存」被列为2016年五大目标之一,2015年四季度以来,为了「去库存」,推出一系列地产救市政策,直接带动市场回暖。此外,宽松的货币政策也助了一臂之力,如中国央行继去年9月将居民首套房商业贷款首付比下调至25%后,22日再度下调住房首付比:除北京、上海、广州、深圳和三亚外的其他城市,首贷比例下调到20%。最近,央行行长周小川关于房地产金融的一席话,更是令一些投资者吃下了定心丸。很显然,在实体经济持续低迷之下,当局又回到了靠房地产拉动经济的老路上来,这一点,连段子手都看得很清楚:

「过去24个月里,我们把美利坚曾经奏效的救世良方挨个体验了一遍:1、凯恩斯主义的政府刺激需求;2、马歇尔计划的一带一路;3、克林顿的互联网加万众创新;4、弗里德曼的货币供给理论;5、里根的供给侧改革;哦,还有熔断制,最后,又回到我们熟悉的房地产拉动经济上......

一线城市的房价继续走高,可能并不是什么难以预测的事情。许多人会认为,如今的房价已经到了离谱的高度,怎么可能再上涨,然而,大陆房地产市场实际上是一个拍卖场,自20048月的「国八条」以来,大陆当局采取了土地垄断供应以推高房价、并从中攫取土地增值收益的手段:首先,禁止小产权等农地入市,其次,通过招拍挂的方式控制每年释放的土地总量,最后,以交通、教育、就业等因素借口,控制土地供应中的住宅用地比例,如此层层盘剥之下,大陆房地产市场在源头上即被严密控制,这不是一个供需自由的市场,而更像是一个总量有限的拍卖场:价格的高涨并不会带来供应的增加,进而拉低房价,而是会出现价格一涨再涨的局面。

事实也正是如此,自从20048月推出「国八条」之后,大陆房价也就一涨再涨。这一趋势在今年出现了一些变化,一些过度投机的城市如鄂尔多斯、温州等地出现了崩盘,大多数三、四线城市的房地产则出现停滞乃至衰退,这表明,尽管是拍卖场,但是随着总量的堆积,也总有一天拍卖不下去的。那么,以这个逻辑来看当今的大陆房地产市场,很容易就得出以下结论:

首先,一线城市和部分核心城市的房价仍将上涨一段时间。这是因为,一线城市和部分核心二线城市处于中国经济发展的核心地位,加上行政权力配置的各种资源优势,势必吸引人口的持续流入,给予房市以实际支撑,此外,实体经济的萎缩,也会挤出相当的投机资金,加上宽松的货币政策,通货膨胀的阴影、低迷的股市等等,又都在驱使资金进入到一线城市房地产进行赌博。在实际需求和投资、投机需求的多重支撑下,一线城市和部分核心二线城市的房地产价格,应当会维持一段时间的上涨趋势。

不过,除了一线城市和部分核心二线城市之外,情况就没有那么乐观了。首先,对于大部分三、四线城市而言,面临的恐怕都不是人口的净流入,而是净流出。在大陆,举凡教育、医疗、文化等公共资源,都是根据权力而非市场而配置,也因此,各地吸引产业和人口的能力,也就随着行政级别的下降而递减,有能力购买房产的少数人,则沿着行政级别的上升序列而迁徙。三、四线城市房价,缺乏实际需求的支撑。

其次,所谓的城市化也并不能提供实际的支撑。许多人认为,在达到总体75%的城市化率之前,应看好房价的进一步上涨,可是,根据官方统计,2015年,大陆城市化率已经达到了58.47%,如果算上超过6000万的留守儿童,实际城市化率将达到65%上下,距离75%已经相去不远,根本谈不上还有多少城市化潜力和空间,此外,从收入分配来看,缺乏权利保障和集体谈判能力的广大已经城市化的农民工,收入尚且相当微薄,接下来才城市化的新农民工,其经济能力更加可想而知,指望农民工和进一步城市化来支撑三、四线城市的房地产发展,是完全的异想天开──顺便说一句,这正是李克强推出的城镇化的真实意图,如今则通过补贴农民买房等政策图穷匕见。

在人口净流出和城市化无法做出贡献的前提下,绝大多数的三、四线城市的房地产,势必陷入到长期的萎缩低迷之中,此外,部分二线城市固然可以凭借区位和资源优势赢得一定的人口流入,从而相对地维持住房价,但想要如同前些年那样,量、价同步扩张,也相当的不现实。一线城市和部分核心二线城市固然能够制造出新一轮行情,但是也不要忘了,正如前面所分析的,这种行情本身就建立在控制总量的基础之上,所谓的行情除了能够带来财富的转移之外,也不会对实体经济有什么推动。因此,综合来看,若说房地产能够再次拉动中国经济,显得相当之虚妄了。更可能的情况是,大陆的房地产市场将在从三、四线城市开始停滞和衰退,并逐步向二线,最终向一线蔓延。

事实上,一线城市和部分核心二线城市的行情,不仅无助于推动实体经济,更隐藏着相当的危险。2015年股疯之后的股灾,不仅使得众多股民损失了财产,更重要的还在于,经此股灾,彻底认识到了大陆股市的赌场性质,再也不信任股市的估值体系了,既然股票不过是赌博的筹码,又哪里来的真实的价值对应?同样的道理,大陆房地产市场实际是基于土地垄断的拍卖场,但由于其发展也同步伴随着经济的发展、城市化的进程、人口的流动等等,所以,在民众心目中,房地产价格仍有着某种现实的对应物,或者说有可以相信的估值,从而掩盖了其作为政府一次性攫取的标的物,以及拍卖品的性质,如今,随着一线城市房价在各种因素推动下走向全面离谱,曾经以为是真实的估值,势必会成为幻觉,并走向破灭,可以想像,这一轮房市泡沫在疯狂中破灭之时,也就是整个大陆房地产估值体系彻底破产之时,比股灾更严重的是,房地产是大陆民众最为重要的资产品,随之而来的资产重估,将会带来怎样的社会冲击,令人不寒而栗。

来源:东网 / 莫之许 独立评论人



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